Отчуждение недвижимого имущества

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус - единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов, наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» - перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности.

Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

В июле 2014 года Общим собранием нотариусов Республики Крым были утверждены единые фиксированные тарифы, которые до сих пор остаются неизменными и которыми руководствуются все нотариусы Республики. С такими Тарифами Вы можете самостоятельно ознакомиться у нотариуса по Вашему месту проживания или по месту совершения сделки, если Вы проживаете в другом регионе. Данные Тарифы размещены на Информационных стендах.

В соответствии с требованиями Основ законодательства Российской Федерации о нотариате удостоверять сделки с недвижимостью имеет право нотариус, застраховавший свою профессиональную деятельность на 5000000,00 рублей.

С октября 2016 года все договоры отчуждения недвижимого имущества, которые будут удостоверены у нотариуса подлежат регистрации в Единой Информационной Системе Единого нотариата. Для чего это необходимо? Например, если приходит к нотариусу клиент и показывает документ, якобы заверенный другим нотариусом, проверить его подлинность будет проще. Сейчас в России 7914 нотариусов, и запрашивать каждого из них по телефону или почте – нереально. Но теперь можно будет просто зайти в реестр и проверить. Когда же все сделки будут подлежать обязательному нотариальному удостоверению - пока только планируется.

В соответствии с действующим законодательством РФ любая сделка оформляется в Федеральном округе по месту нахождения недвижимого имущества. Сначала Вам необходимо определиться с формой сделки - простая письменная или нотариальная.

Простая письменная - самостоятельно составляете договор, подписывается он продавцом и покупателем, и предоставляете его в территориальный Госкомрегистр для регистрации права собственности в связи с заключенной сделкой. Госрегистратор выдает покупателю свидетельство о регистрации права собственности. Нотариальная форма - предоставляете нотариусу документы на земельный участок. Все остальное - составление договора, правовая экспертиза документов, проверка арестов и запрещений, проверка прав третьих лиц, регистрация права собственности в Госкомрегистре и др. нотариус совершает самостоятельно. В конечном остатке через 3-5 дней у того же нотариуса получаете удостоверенный договор купли-продажи со свидетельством о регистрации права собственности.

В случае, если Вы выбираете нотариальную форму, Вы можете обратиться к любому нотариусу.

Нотариусу для удостоверения договора отчуждения (в том числе дарения) земельного участка необходимо предоставить: паспорта сторон, правоустанавливающий документ на земельный участок, кадастровый паспорт, экспертную оценку отчуждаемого земельного участка, согласие супруга продавца и покупателя в случае, если земельный участок приобретен в зарегистрированном браке, свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок, справку администрации местного поселения об отсутствии строений на отчуждаемом земельном участке.

Однако, это не исчерпывающий перечень требуемых документов. Нотариус после правовой экспертизы Ваших документов может дополнить такой перечень.

Нужно понимать, что завещание и договор дарения совершенно различны. Составив завещание, вы остаетесь собственником квартиры и никоим образом не ограничены в праве распоряжения ею, можете даже после составления завещания продать, подарить квартиру, в том числе и другому лицу. Кроме этого, если вдруг отношения с племянником испортятся, вы всегда сможете отменить завещание и составить новое.

Заключив же договор дарения, после регистрации права собственности на имя вашего племянника вы перестанете быть хозяином квартиры, проживать в ней сможете только с согласия нового собственника, который может, несмотря на ваше мнение, продать квартиру постороннему лицу, зарегистрировать в ней незнакомых вам людей. В случае ухудшения ваших отношений расторгнуть договор исключительно по вашему желанию невозможно.

В таких случая нотариус иногда может посоветовать и третий вариант: заключение договора пожизненного содержания с иждивением (ренты). В соответствии с условиями такого договора собственником также становится сразу ваш племянник, однако вы сохраняете право проживания в этой квартире. Продать или подарить квартиру третьему лицу племянник не сможет, пока вы живы. Кроме этого, договором возможно предусмотреть, что племянник передает вам ежемесячно определенную денежную сумму, помогает в покупке продуктов, лекарств, да даже такую обязанность, как периодическая уборка квартиры.

Что же касается возможного оспаривания в суде, то основания такого оспаривания, в основном, одинаковы как для завещания, так и для договора. Например, завещатель либо даритель в момент составления завещания или заключения договора находился в состоянии, в котором не отдавал отчета собственным действиям, либо по состоянию здоровья не мог адекватно распоряжаться своим имуществом.