Необходимость и целесообразность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

07 Ноября 2014, 11:45  2004

После официального вхождения Крыма в состав Российской Федерации до настоящего времени не закончен переходный период оформления разного рода документов, в том числе касающихся прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.

Поскольку Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» достаточно демократичен и не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, некоторые граждане предлагают своим контрагентам совершить сделку в простой письменной форме. Конечно, любой из нас хочет заплатить как можно меньше денег за оформление документов, забывая, подчас, народную мудрость о скупом, который платит дважды.

Рассмотрим лишь некоторые «за» и «против» такого подхода.

Удостоверяя договор, нотариус не только всесторонне изучает ситуацию, но и применяет все необходимые нормы указанного закона, гражданского, земельного, семейного, жилищного законодательства, но и принимает на себя ответственность, в том числе материальную, за законность совершения сделки.

Государство настолько доверяет своим нотариусам, что в упомянутом законе предусматривает некоторые преимущества при государственной регистрации перехода вещных прав на недвижимое имущество для нотариально оформленных договоров. Подавая документы для проведения государственной регистрации сделки, не удостоверенной нотариально, приобретатель ожидает результата проверки законности совершения сделки в течение 18 дней, и имеет вполне возможное опасение получить отказ в регистрации. Сделка же, удостоверенная нотариально регистрируется в течение 5 дней.

Если вдруг она в дальнейшем будет признана судом недействительной по вине нотариуса, стороны вправе обратиться в страховую компанию, в которой застрахована профессиональная ответственность нотариуса, и получить присужденное страховое возмещение. Конечно, при отсутствии нотариального удостоверения говорить об этом не приходится.

Кто является надлежащей стороной сделки? Конечно, предыдущий и новый собственники (для простоты восприятия текста будем называть их «продавец» и «покупатель»). Если сделка была совершена в простой письменной форме, за удостоверение личности сторон никто, кроме них самих, не отвечает. Все мы смотрим ТВ, читаем прессу и наслышаны о ситуациях, когда истинные собственники имущества даже не знают, что от их имени продана принадлежащая им недвижимость. Варианты самые разные (пропажа, даже кратковременная, паспортов и/или правоустанавливающих документов, получение их дубликатов; схожесть внешности третьего лица с фотографией собственника; подделка подписи; «липовая» доверенность и т.п.).

Нотариусы Крыма весьма грамотны и практически не допускают ошибок при установлении личности граждан, обратившихся к ним для совершения любого нотариального действия, особенное внимание уделяют проверке право- и дееспособности граждан в процессе удостоверения сделок. Конечно, теоретически ошибиться может и нотариус, но таких случаев настолько мало, что лично мне за мою почти 20-летнюю нотариальную деятельность известно лишь об одном подобном инциденте в Крыму.

Если даже в сделке участвует один продавец и один покупатель, скорее всего, для ее совершения понадобится согласие супругов каждой из сторон, таким образом нотариусу необходимо установить личности, удостовериться в намерениях, право- и дееспособности уже четырех человек. Если же в сделке участвуют несовершеннолетние дети или представители сторон, возникает также необходимость проверки полномочий представителей. Возможно, в доме (квартире) зарегистрировано место жительства третьих лиц, - ситуация, которая не препятствует совершению сделки в простой письменной форме. Если же сделку удостоверяет нотариус, он предпримет меры к урегулированию всех возможных вопросов по распоряжению недвижимостью с целью защиты прав и законных интересов всех участников сделки.

Все документы, необходимые для сделки, всегда оформляет продавец (конечно, это можно поручить и представителю), поэтому покупателю, если он предпочитает оформлять сделку без нотариуса, остается только уповать на порядочность продавца.

Ознакомившись с правоустанавливающими документами, нотариус не просто сличает адрес и характеристику объект, но дает правовую оценку самим документам, определяет наличие или отсутствие самовольных строений (перепланировки, переоборудования) и решает, возможно ли в данной ситуации отчуждение объекта. Тем, кто решит обойтись без помощи нотариуса, следует иметь в виду: одним из существенных моментов договора является указание в его тексте кадастрового номера объекта, присвоенного органами государственной регистрации России. Замечу в скобках, что пока Росреестр только начинает свою работу, да и то не во всех районах Крыма, поэтому покупателя должен волновать вопрос правомерности заключения договора без такого реквизита.

Еще один вопрос, выясняемый нотариусом: насколько полно и соответственно закону стороны понимают содержание сделки, нет ли в отношении них обмана, насилия, принуждения, не заблуждаются ли они относительно существенных условий договора.

Нотариус – лицо беспристрастное, он равно удален от каждой из сторон, поэтому его «взгляд со стороны», акценты, профессионально расставленные при обсуждении условий договора, дают возможность сторонам заключить сделку, максимально удовлетворяющую каждого из них.

Нотариус – лицо, гарантирующее соблюдение всех прав и законных интересов участников сделки и иных лиц, непосредственно связанных с ними. Нотариус обеспечивает их юридическую защиту, несет правовую и имущественную ответственность за свои действия, если они будут признаны неправомерными.

Основными функциями, которые выполняет нотариус, являются обеспечение надежных гарантий чистоты сделки, контроль за соблюдением сторонами и третьими лицами всех требований действующего законодательства. Важнейшей задачей нотариуса является предотвращение возникновения возможных судебных споров и иных негативных последствий для участников сделки.

Нотариус Бахчисарайского районного нотариального округа,
член Нотариальной палаты Республики Крым
Булгаренко Светлана Викторовна.

Статья опубликована в газете "Все для всех" № 40 от 12 октября 2014 г.