Защитит ли собственников жилья новый закон о государственной регистрации прав на недвижимость

08 Сентября 2015, 16:24  875

Не смену Федеральному закону от 22.08.2004 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним» с 01.01.2017 г. вступит в силу принятый ГД РФ и подписанный президентом Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

«Особый интерес здесь представляет вопрос, связанный с ответственностью реестра перед собственниками, которые вследствие мошеннических действий злоумышленников лишаются жилья», - считает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

Начиная с 90-х годов, государство последовательно устранялось от контроля оборота вторичного рынка жилья. Так, в конце 90-х годов была отменена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, в начале 2000-х упразднили лицензирование риэлтерской деятельности, в 2013 году отменили и регистрацию сделок с жильем, производимую реестром. В итоге, сегодня рынок риэлтерских услуг не имеет понятной структуры и ответственности за свою работу перед клиентом.

По словам Алексея Комарова, рынок жилья выдавил нотариальные сделки из практики, сведя их количество к 5-10-ти процентам от общего количества заключаемых сделок с жильем. «Причина очевидна, нотариус в силу специфики профессии не вправе рекламировать свою деятельность, самостоятельно регулировать тариф по согласованию с клиентом, защищать интересы лишь одной стороны в сделке.

На высоко конкурентом рынке указанные факторы играют ключевую роль в привлечении клиентов, - говорит нотариус. - Принципы латинского нотариата здесь работать не могут, так как их основный смысл – это не допустить спора между людьми после совершения нотариального действия, что, конечно, идет вразрез с сегодняшним принципом функционирования вторичного рынка жилья, где заработок любой ценой поставлен во главу угла».

В действующем законе предусмотрен порядок компенсаций, указанный в ст. 31.1, 214-ФЗ, который гласит, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

В указанном пункте рассматриваются два статуса-условия получения компенсации.

Во-первых, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя.

Во-вторых, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение.

Возникает логичный вопрос: почему реестр в 95-ти процентах случаев не выплачивает установленную законом компенсацию в сумме до 1.000.000 рублей? Ответ простой: толкование судами закона сводит на нет получение выплаты. Мало того, что сам 122-ФЗ устанавливает, по сути, неисполнимые условия получения выплаты: пострадавшему необходимо в суде квалифицироваться, как добросовестный приобретатель, установить в суде виновного, установленный виновный должен не оплачивать возмещение по исполнительному листу в течение года.

Понятно, что по большинству мошенничеств с недвижимостью виновные не установлены. Так, судебная практика, требует еще и установления факта вины регистрационного органа, вытекающее из системного толкования нормы ст.16, 16.1 ГК РФ.

Как считает нотариус, новый 218-ФЗ, устанавливает лишь дополнительные ограничения для получения компенсации. Так, ст. 68, 218-ФЗ гласит: выплата происходит при всех указанных выше условиях, плюс: помещение должно быть единственно пригодным для проживания. Т.е. если у вас есть еще одно пригодное помещение для проживания, компенсацию получить нельзя. Более того, установленное виновное лицо, которое в течение года не оплачивает компенсацию по исполнительному листу, больше не является основанием получение возмещение с реестра.

Получить деньги можно, только если прекращено производство по исполнительному листу в порядке ст. 43, ФЗ об исполнительном производстве от 02.10.2007 г. 228-ФЗ. Например: смертью гражданина должника, признанием его в судебном порядке безвестно отсутствующим и т.д.

«С моей точки зрения, с учетом изменений получить компенсацию по сделке, заключенной в простой письменной форме, будет невозможно», - заключает эксперт.

Первый всероссийский аналитический портал о недвижимости