Представительство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество

02 Марта 2017, 09:24  1684

Вступивший в силу 1 января 2017 года Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) каким-либо специальным образом не регулирует вопросы представительства в правоотношениях, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Содержание доверенностей, выдаваемых для представительства в таких правоотношениях, определяется действиями, которые поверенный обязуется совершить в интересах представляемого. Однако, существуют некоторые особенности представительства в рамках данных правоотношений, которые связаны, прежде всего, с формой доверенности.

В силу пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Аналогичная норма установлена частью 4 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, согласно которой государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, обращающихся в орган регистрации прав, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Рассмотрим подробнее особенности представительства физических и юридических лиц.

Часть 8 статьи 18 Закона № 218-ФЗ устанавливает, что представитель физического лица при представлении заявления о государственной регистрации прав, кроме документа, удостоверяющего личность, предъявляет также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

Для индивидуальных предпринимателей каких-либо особенностей совершения доверенностей Закон № 218-ФЗ не предусматривает, так как индивидуальный предприниматель независимо от своего правового статуса, прежде всего, является физическим лицом. В связи с этим, форма доверенности, выдаваемой индивидуальным предпринимателем, определяется правилами, установленными для доверенностей физических лиц.

Что касается юридических лиц, то при представлении заявления о государственной регистрации прав, лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, подтверждающий его полномочия,  если иное не установлено федеральным законом. Помимо этого, заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, их нотариально удостоверенные копии или копии, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица при наличии у него печати. Если же заявитель не предоставляет учредительные документы или их копии, то в соответствии с частью 9 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, орган регистрации прав самостоятельно запрашивает указанные документы в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

В случае обращения в орган регистрации прав представителя юридического лица, не имеющего права действовать от его имени без доверенности, законодательство не содержит прямого обязательства подтверждения им своих полномочий нотариально удостоверенной доверенностью. Вместе с тем, учитывая приведенное положение части 4 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, из которой следует, что исключение из общего правила о необходимости наличия у представителя нотариально удостоверенной доверенности должно быть предусмотрено федеральным законом, а, часть 9 статьи 18 Закона № 218-ФЗ напрямую не устанавливает такого исключения, можно говорить о том, что доверенности, выдаваемые юридическими лицами, также должны быть нотариально удостоверены.

Кроме того, часть 14 статьи 29 Закона № 218-ФЗ напрямую требует наличия у представителя правообладателя - юридического лица, которому выдаются документы после государственной регистрации прав, нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

Вместе с тем, часть 10 статьи 18 Закона № 218-ФЗ содержит исключение из общего правила о необходимости нотариального удостоверения доверенности, выданной представителю. Нотариально удостоверять доверенность не требуется, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа. Подобным образом может быть оформлена и доверенность, выданная представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления для получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственной регистрации прав (часть 15 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

При представлении заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество посредством почтового отправления доверенность, которая подтверждает полномочия представителя заявителя, должна быть нотариально удостоверена, также как и при подаче заявления в форме электронного документа.  

Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, в соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ, статьей 19.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, государственная регистрация права может осуществляться по заявлению нотариуса или его работника, которому нотариус дал соответствующее поручение. При подписании заявления о государственной регистрации прав нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса, связанные с обращением в орган регистрации прав, осуществляются без доверенности (ст. 86.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Нотариальная палата Республики Крым