Нотариальная палата Республики Крым
Официальный сайт
295017, г. Симферополь, ул. И.Гаспринского, 19
Нотариальная палата Республики Крым
Тел.  +7(978) 095-14-17
Факс (3652) 62-12-07
Пн-Чт: с 900до 1800,
      Пт: с 900до 1645,

     Сб-вс: выходной

Ошибки при сделках, которые бьют по правам и карманам

13 Сентября 2022, 09:37  71

В период экономической нестабильности многие стараются поскорее пристроить накопления. В частности, приобретают машины, недвижимость и другое имущество. Из-за спешки внимание рассеивается: покупатели забывают проверить юридическую чистоту объектов и правоустанавливающие документы, не уточняют законность полномочий продавца, читают по диагонали бумаги, которые подписывают. Все это может обернуться большими потерями. Рассказываем, на чем люди спотыкаются при сделках и как этого избежать.

Распространенная практика — подмена одного договора другим. Например, граждане оформляют дарение вместо купли-продажи недвижимости. Основные мотивы: уклонение от налогов или преимущественного права выкупа других собственников, если речь идет об отчуждении доли. «Фокус» кажется простым, но риски высоки.

Начнем с того, что это незаконно, и участники сделки могут понести ответственность — от штрафа до статьи о мошенничестве. Даже если никто не узнает о подмене, дарение само по себе может быть оспорено: родственниками или кредиторами дарителя, а также им самим. По решению суда «подарок» у законспирированного покупателя могут забрать. При этом не факт, что ему вернут деньги. Официально он — одаряемый и не потратил ни копейки. Расписку об оплате, если такая есть, суд едва ли примет. Скорее, она станет доказательством обмана.

Эксперты рассказывают, что встречаются «профессиональные дарители» — люди, которые по несколько раз отменяют дарение, допустим, квартиры, придумывая хитроумные уловки. Отметим, что продавец, маскирующийся под дарителя, также оказывается под ударом — ему могут вообще не заплатить. И по закону все будет чисто, ведь дарение не подразумевает никакого вознаграждения. Можно и спасибо не говорить.

Еще один опасный шаг — включать в договор купли-продажи положение о том, что стороны якобы полностью рассчитались до его подписания или указывать не всю сумму. Это не только риск для продавца потерять незафиксированную часть денег, но и «убыток» для покупателя. Таким образом уменьшается налоговый вычет, предусмотренный при покупке квартиры.

Нотариальное удостоверение сделки делает ее максимально прозрачной и безопасной для всех сторон. Нотариус общается с каждым участником, уточняет его реальную волю, объясняет все детали и правовые последствия. Частая ситуация: люди приходят за удостоверением «понарошечного» дарения, а уходят с договором купли-продажи и полным комплектом гарантий по нему.

Одна из таких гарантий — уверенность в том, что не нарушаются права третьих лиц, например, мужа или жены продавца. Квартира или иное имущество может быть зарегистрировано на одного человека, но если оно приобретено в браке, то, по общим правилам, половина принадлежит второму супругу. При отсутствии ее или его согласия на продажу, в будущем сделка может быть признана недействительной. И добросовестный покупатель лишится честно купленного товара.

У нотариуса есть доступ к различным государственным базам данных, в том числе — к ресурсам ЗАГС. Он без труда вычислит семейное положение продавца. Узнает, какой режим собственности установлен на имущество, требуется ли согласие супруга на его продажу, и, если да, — оформлено ли оно. Заодно нотариус проверит, не является ли кто-то из участников сделки недееспособным или банкротом, не замечен ли в отмывании преступных доходов и финансировании терроризма.

Еще одним подводным камнем может стать обременение, например, когда объект находится в залоге: у банка, компании или другого гражданина. Часто под залогом оказывается автотранспорт — на вторичном рынке и даже в салонах. Когда сделка проводится на коленке, покупатели часто пренебрегают проверками. Им кажется, что регистрация в ГАИ — это защитный амулет от всех напастей. Однако, если имел место залог, и предыдущий владелец перестанет исполнять свои обязательства, его кредиторы заберут машину у нового хозяина.

Когда сделка проходит с участием нотариуса, он обязательно смотрит, не находится ли объект под обременением. Проверить движимое имущество можно и самостоятельно, через реестр на портале Федеральной нотариальной палаты. Для надежности рекомендуется получать выписку с результатом проверки у нотариуса.

Какую бы сделку вы не заключали, важно внимательно читать все документы. Да, звучит как штамп, но множество граждан по-прежнему на этом спотыкаются. Попадают на крючок мошенников, пропускают мелкий шрифт или «нечаянно» составляют доверенность на продажу своей квартиры. Многим людям просто не хватает юридических знаний и опыта, чтобы разобраться в вопросе — и они подписываются под условиями, которые на самом деле их не устраивают.

Возьмем, к примеру, договор купли-продажи жилой недвижимости. По закону, в нем должны быть указаны лица, сохраняющие право проживания в квартире. Продавец может отметить их в документах, на словах пообещать, что жильцы выпишутся в течение определенного срока, но не прописать его четко в договоре. Без этого условная бабушка продавца сможет оставаться в квартире сколько угодно, даже после перехода прав собственности новому владельцу. Вопрос придется решать в суде.

Еще одна частая ошибка при самостоятельном заключении сделки — условия, которые освобождают или уменьшают ответственность одной из сторон. Также многие недооценивают «заверения об обстоятельствах». Это когда, например, продавец квартиры заверяет вторую сторону, что не делал перепланировок, у него нет задолженности по налогам и коммунальным платежам и так далее. Человек думает, что подобные пункты — простая формальность и после передачи жилплощади о них можно забыть, даже если не все было правдой. Однако если позже выяснится, что продавец был не совсем честен, ему придется возмещать возникшие в связи с этим убытки или уплачивать неустойку. Более того, недостоверные заверения могут стать причиной для разворота сделки, то есть покупатель сможет и вовсе от нее отказаться.

Составление договора, который учитывает и нормы закона, и нюансы каждой конкретной ситуации, — это серьезный и кропотливый процесс. Недостаточно скачать типовую форму из интернета и вставить свои реквизиты. Если вы удостоверяете сделку у нотариуса, он, в числе прочего, поможет составить и проект договора. Более того, нотариусы работают в режиме «одного окна»: оперативно запрашивают в ведомствах нужные документы и сами направляют бумаги на регистрацию после завершения сделки. Важное преимущество любого нотариального акта — повышенная доказательная сила в суде.

Невнимательность и боязнь задать лишний вопрос может привести к серьезным потерям, а может — и к буре эмоций. Случай из практики: две «очень почтенные по возрасту» дамы подрались при передаче ключей от дома после сделки купли-продажи. Причиной стали дрова. Покупатель видела их во дворе и полагала, что они включены в стоимость договора. При этом вторая женщина в этой сделке дрова не учитывала, и накануне продала их другому соседу. Так что, даже такой вроде бы незначительный нюанс как «плохо лежащие» дрова могут поставить сделку под удар, если не обсудить его заранее.


Федеральная нотариальная палата

Полезная информация

Список дежурных нотариальных контор

Список дежурных нотариальных контор
08 и 09 октября 2022 года

ПРИМЕЧАНИЕ: Граждане Российской Федерации, призванные на военную службу в соответствии с Указом Президента Российской Федерации…

06 Октября 2022, 11:27  54


Нотариальные услуги гражданам РФ, призванным на военную службу

Нотариальные услуги гражданам РФ, призванным на военную службу

Граждане Российской Федерации, призванные на военную службу в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 21.09.2022…

26 Сентября 2022, 09:41  124


Список нотариусов Республики Крым  осуществляющих прием граждан в субботу и воскресенье

Список нотариусов Республики Крым, осуществляющих прием граждан в субботу и воскресенье

Примечание: прежде чем обращаться к нотариусу просим граждан предварительно перезвонить нотариусу. Контактные данные размещены…

23 Октября 2017, 12:20  22575


Задать вопрос нотариусу
youtube
Ищу сотрудника
Отправить резюме