Нотариальная защита от банкрота: как избежать рисков при покупке недвижимости

31 Мая 2024, 10:56  1842

По данным Федресурса, в январе–марте 2024 года банкротами в России стало ещё 89,5 тыс. граждан и индивидуальных предпринимателей, что на 18% больше итогов I квартала 2023-го. За неполные 10 лет в стране обанкротились и лишились имущества свыше 1,1 млн человек.

Покупка имущества на торгах

Если гражданин не справился с собственными финансовыми обязательствами и уже находится в процедуре банкротства, конкурсный управляющий инициирует продажу его имущества на торгах. По оценкам Банка России, в 2023 году у ипотечных должников Петербурга таким образом продано жилья на 3,4 млрд рублей. Покупать такие квартиры выгодно: дисконт от среднерыночной стоимости может достигать 40%. Но не всегда всё проходит гладко. Например, когда речь идёт про доли в праве собственности на недвижимость (комнаты, машиноместа и т.д.) или доли в уставном капитале ООО, сделки с которыми подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Казалось бы, конкурсные управляющие — профессионалы. И должны готовить документы строго в соответствии с требованиями закона. Но, как показывает практика, по мере роста количества банкротств не каждый из них успевает справиться с нагрузкой.

Не лишним будет нанести визит к нотариусу, даже если сделка с потенциальным банкротом не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Часто покупатели этим пренебрегают из-за мнимой экономии.

"Человек на торгах приобрёл жильё, сделал в нём ремонт. И вскоре сталкивается с судебным процессом по оспариванию этой сделки, так как супруга банкрота, кто-то из его кредиторов либо совладелец, чьи права были нарушены, не согласны, — отмечает Юлия Липатова. — Нотариат же осуществляет превентивное правосудие, мы досконально проверяем документы, чтобы исключить потенциальные риски возникновения судебных претензий".

Нотариус проверяет, был ли у супругов составлен брачный договор, утверждены ли управляющим правила реализации имущества, есть ли отказы совладельцев от преимущественного права покупки и так далее. Какой бы привлекательной ни была цена объекта недвижимости, в случае малейших сомнений лучше отказаться от покупки, чтобы не потерять свои деньги.

Действия при банкротстве

Есть и обратная сторона: человек продаёт квартиру по рыночной цене, утверждая, что он планирует улучшить свои жилищные условия. Спустя некоторое время добросовестного покупателя вызывают в суд, где требуют признать сделку недействительной. Такие примеры уже становятся распространёнными, потому что ни МФЦ, ни Росреестр, ни ипотечные банки не проверяют продавца на предмет процедуры банкротства.

Каждый случай индивидуален: признан ли гражданин банкротом, обладает ли признаками вероятного банкротства или находится в процедуре реструктуризации долгов. От этого зависят и последствия. Нотариусы в обязательном порядке при совершении любых сделок проверяют информацию о банкротстве лица. Кроме того, отдельный пласт проблем возникает и в отношении наследодателей или наследников при оформлении наследства. Если элемент банкротства присутствует, то любое совершение сделки, оформление наследства, заключение того или иного соглашения приобретает ряд особенностей.

https://www.dp.ru/a/2024/05/20/notarialnaja-zashhita-ot-bankrota