Что нужно учесть при покупке недвижимости по доверенности

27 Февраля 2020, 15:18  1570

Продажа квартиры может происходить и без присутствия собственника, если он оформил доверенность на проведение сделки, но при составлении такого документа нужно учесть некоторые важные нюансы.

— Здравствуйте. Я хочу продать квартиру, но сама по ряду причин не могу этим заниматься. Говорят, можно возложить подготовку и ведение сделки на другого человека, оформив на него доверенность. Что необходимо предусмотреть в такой доверенности, чтобы меня не обманули?

Лидия Ивановна, 73 года

Конечно, сделку с недвижимостью желательно оформлять лично. Но если продавец в силу каких-то обстоятельств сделать этого не может, нужно оформить доверенность.

Обычно собственники доверяют другим лицам только техническую сторону дела — сбор документов или подачу заявления от имени собственника на государственную регистрацию прав, а сам договор купли-продажи подписывают собственноручно. Но иногда обстоятельства вынуждают выдать доверенность, которую в народе называют генеральной, то есть со всеми полномочиями по продаже имущества и оформлению сделки. Такую доверенность можно выдавать только лицу, к которому есть полное доверие, но при этом все равно лучше избегать формулировок типа: «Продать за цену и на условиях по своему усмотрению». Ведь в этом случае вашу недвижимость, условно говоря, можно продать за 5 рублей в рассрочку на три года без залога.

Надо очень критично относиться к типовым образцам доверенностей, которые выдают своим клиентам разные посредники, сопровождающие сделку. Обратившись к нотариусу за удостоверением такой доверенности, задайте ему все интересующие вопросы, тем более что подобная консультация абсолютно бесплатна. В доверенности можно и нужно прописывать как можно более конкретно, на каких условиях и по какой стоимости вы доверяете продать квартиру. Неразумно указывать, например, «продать за 3 миллиона рублей», хотя если предварительная договоренность с покупателем есть, то можно написать и так. Если же цена определена не точно, то в доверенности можно указать «продать не дешевле… рублей», или «продать по рыночной стоимости».

Желательно прописывать и условия совершения сделки, к примеру так: «на условиях оплаты за проданную мной квартиру наличными деньгами единоразовым платежом путем использования индивидуального банковского сейфа в любом из банков Москвы».

В большинстве случаев при сделке вначале заключается предварительный договор, предусматривающий выдачу аванса или задатка, а затем уже основной. Поэтому в доверенности следует указать и полномочие на заключение предварительного договора, и получение аванса/задатка — поверенный может получить его наличными и затем передать продавцу, или он вносится на счет продавца непосредственно покупателем.

Для отчуждения недвижимости всегда требуется нотариально удостоверенное согласие супруга продавца. Если же продавец на момент покупки отчуждаемой недвижимости в браке не состоит, в договоре купли-продажи об этом всегда делается отдельная отметка. Но поверенный может не владеть такой информацией, поэтому лучше в доверенности указать и такое полномочие: «подать от моего имени заявление, что на момент приобретения отчуждаемой квартиры в зарегистрированном браке не состоял и не имею супруга, претендующего на долю в общем имуществе супругов».

В доверенности, как правило, оговаривается и право поверенного на передоверие полномочий другим лицам. В этом случае доверитель должен быть поставлен в известность, но нигде не прописана процедура уведомления, и на практике это происходит достаточно редко. Поэтому к возможности передоверия нужно подходить очень взвешенно.

Что же касается срока действия доверенности, то в настоящее время законом он практически не ограничен. Еще очень важно помнить о том, что отменить удостоверенную нотариусом доверенность можно только у нотариуса, хотя и не обязательно у того, кем она удостоверялась. Некоторые считают, что, порвав доверенность, или отобрав ее у поверенного, таким образом ее отменили. Но это не так. Ведь поверенный мог сделать с доверенности нотариально удостоверенную копию или удостоверить тождественный электронный документ, который по сути является таким же подлинником.

Для отмены доверенности нотариусу надо предоставить ее реквизиты (как минимум — реестровый номер, дату удостоверения и ФИО нотариуса). Поэтому при выдаче любой доверенности обязательно оставляйте себе копию.

Нотариус внесет сведения об отмененной доверенности в Единую информационную систему нотариата, и с этого момента все участники гражданского оборота будут считаться оповещенными, что полномочия по этой доверенности — недействительны.

ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ

Часто люди считают, что нотариальная доверенность на регистрацию прав по сделке с недвижимостью дает нотариальные гарантии по самой сделке. Однако это не так. Доверенность лишь подтверждает то, что вы даете другому человеку определенные полномочия. Если же сама сделка не удостоверена нотариусом, то все риски с ней связанные стороны берут на себя.

https://vm.ru/society/760683-chto-nuzhno-uchest-pri-pokupke-nedvizhimosti-po-doverennosti