В сделки с недвижимостью возвращается нотариус

04 Февраля 2015, 20:38  6348

Новый Федеральный закон ФЗ-457, подписанный 29 декабря прошлого года и вступивший в силу с 1 января, дает особую роль участию в сделках по объектам недвижимости нотариусу. С чем это связано?

На этот и другие вопросы газеты «Золотой Рог» отвечает нотариус Владивостокского нотариального округа Приморского края Татьяна Молчанова.

- Татьяна Владимировна, если не ошибаюсь, у нас в стране в прошлом уже было обязательное нотариальное удостоверение сделок по объектам недвижимости?

- Да. Но в конце 1997 года государство отказалось от обязательного нотариального удостоверения сделок, заменив его обязательной регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- Почему произошел отход от практики привлечения к этой работе нотариусов и оправдал ли он себя?

- Трудно сказать, почему. Но сегодня все больше сторонников нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, т.к. это единственный путь обеспечения правовой защиты граждан.

- Тем не менее нотариальное удостоверение сделок по недвижимости, даже став необязательным, все же проводилось. Но в каких объемах, и на какой результат сегодня вышли?

- Оно оставалось на добровольных началах – по соглашению сторон. Им пользовались граждане, которые стремились обезопасить себя либо имели определенную юридическую грамотность.

Начиная с 2011 года нотариусам дали право подавать документы на регистрацию, и граждане стали обращаться за нотариальным удостоверением чаще. Например, в 2012 году мною удостоверено 5 сделок с недвижимым имуществом. Это очень мало для такого города!

Но в минувшем году мною удостоверено уже около 30 сделок с недвижимостью. И это благодаря тому, что с 1 февраля 2014 года вступили в силу изменения, в связи с которыми был сокращен срок на регистрацию сделок, удостоверенных нотариально. Так, если простую письменную сделку обязаны зарегистрировать за 18 дней, то нотариальную - за пять.

Таким образом, получилось, что если требовалось заключить сделку и зарегистрировать права в короткие сроки, то стало возможным обратиться к нотариусу и не искать иного способа решения проблемы. А с января этого года на регистрацию нотариальной сделки отводится уже не пять, а три дня. При подаче документов в электронном виде вообще требуется только один день! Но электронная подача документов пока не работает, хотя нотариусы Приморского края к этому готовы, мы вынуждены подавать документы лично.

- А каким образом в столь короткий срок вы можете проверить объекты, проходящие по сделке?

- Три дня - это срок регистрации, когда договор по сделке с объектом недвижимого имущества удостоверен и передан в Управление Росреестра. Такой передаче предшествует работа по проверке права собственности на объект, отсутствия обременений и право притязаний, составлению проекта сделки, и она никакими сроками не связана. Все зависит от того, как быстро Управление Росреестра ответит на мой запрос и как быстро собственник предоставит все необходимые документы.

- Защищен ли предмет договора на период нотариальных действий от таких махинаций, как двойные продажи и прочее?

- У каждого объекта есть правоустанавливающий документ – договор, на основании которого права были приобретены, – это договор купли-продажи, приватизации, мены и т. п.

Когда нотариус удостоверяет сделку, то правоустанавливающий документ остается у него, а распорядиться объектом без этого документа невозможно. Мы полностью исключаем вариант, что за три дня, пока документы находятся на госрегистрации, объект недвижимости смогут продать еще раз.

Другое дело, когда сделка проводится в простой письменной форме. Тогда регистратор не обязан забирать подлинные правоустанавливающие документы. И продавец за 18 дней, отводимых для регистрации такой формы сделки, может сегодня подписать договор с одним, а завтра – с другим покупателем и обоим выдать доверенность на регистрацию. И кто из них первым явится в Управление Росреестра, чтобы по доверенности от имени продавца подать заявление, что права того по объекту прекращены и перешли к покупателю, тот и победил. И потом, уже в суде, покупатели будут разбираться, какой договор был первым, а какой - вторым.

С 1 января 2015 года нотариальному акту придана повышенная доказательная сила! Он, конечно, оспорим. Но его юридическая сила стала значительно выше, чем у документа, составленного в простой письменной форме. Это признак доверия государства к деятельности нотариата.

- А если такой объект продается при строительстве?

- Эта сделка тоже удостоверяется. Но в этом случае подписывается не договор отчуждения, а договор цессии – уступки права требования. Нотариус может удостоверить и такой договор.

- А изменилась ли стоимость услуги нотариуса при такой сделке?

- Как и раньше, это процент от стоимости отчуждаемого объекта, но гораздо меньший, чем прежде. До 1 января 2015 года сделки по удостоверению, отчуждению недвижимого имущества делились на две части – между близкими родственниками и между посторонними людьми. Для близких родственников тариф был 0,3% от суммы сделки, а для посторонних – 1%.

На сегодняшний день сделки также делятся на заключенные между близкими родственникам, к которым добавлены внуки, и на сделки между посторонними лицами. Но тариф снижен до 0,2% для первой категории граждан; до 0,4%, если объект имеет стоимость до 1 миллиона рублей, и до 0,2% при стоимости объекта от 1 млн до 10 млн рублей - это я говорю о сделках между посторонними лицами.

И еще, это очень важная вещь, – понижающий тариф. Так, для близких родственников сумма нотариального тарифа не может быть выше 50 тысяч рублей.

- Почему сегодня люди чаще обращаются к риэлторам, чем к нотариусам?

- Наверное, не столько потому, что не могут найти покупателя или продавца, а потому, что они не юристы и не знают, как правильно оформить сделку, куда идти, где заплатить госпошлину, по каким реквизитам и т.д. Заниматься всем этим у них, как правило, нет ни возможности, ни желания. И они идут к риэлторам, чтобы получить комплексную услугу в одном месте, где они и объект находят, и сопровождение сделки. Но за саму сделку риэлторы не несут никакой ответственности.

- Есть мнение, что сделок по недвижимости много, а нотариусов мало, и нотариат не потянет весь потенциальный объем работы!

- Все зависит от организации работы. Мы научились организовывать работу без очередей. У нас есть специальные программы, которыми мы пользуемся для того, чтобы быстрее создавать документы. Налажен электронный документооборот с Управлением Росреестра.

То есть нотариат полностью готов к работе с объектами недвижимости! Мы имеем соответствующий опыт и знания.

- В чем, по вашему мнению, в сделках по недвижимости должен проявляться профессионализм?

- У меня в практике был случай, когда оформлялись наследственные права на недвижимое имущество. Так случилось, что сын ушел из жизни раньше, чем родители. А они заранее подарили ему квартиру, в которой проживали. Когда сына не стало, квартира вошла в наследственную массу. Завещания сын не оставлял, и кроме родителей наследниками на квартиру стали супруга сына и двое его детей.

По сути, родители могли лишиться этой квартиры вообще или оставить за собой только меньшую ее часть. А если бы договор дарения, по которому они передавали свою квартиру, был бы составлен грамотно, то все могло быть иначе. Им-то и нужно было в договор включить лишь одну фразу, что в том случае, если даритель переживет одариваемого, он вправе отменить этот договор в одностороннем порядке. И тогда мама, подарившая сыну квартиру, обратилась бы в Управление Росреестра со своим заявлением и получила бы свою квартиру обратно.

На мой взгляд, это очень яркий пример того, что всегда требуется грамотное составление договора. Сегодня в Интернете можно найти массу проектов договоров, но договор - такой документ, который должен быть составлен индивидуально. Любая сделка оригинальна, и у нее всегда есть свои особенные условия. И эти условия нужно обсуждать, а если вы не юрист, то вам очень сложно ориентироваться во всех нюансах.

- Даже серьезные профессионалы могут ошибаться. А есть ли гарантии нотариата по этим сделкам?

- Конечно. У нас при Федеральной нотариальной палате появился компенсационный фонд, который гарантирует гражданам возмещение вреда, причиненного нотариусом. Если нотариус ошибся и гражданин по его вине лишился жилья, ответственность нотариуса застрахована. Плюс к этому я несу свою личную имущественную ответственность за те действия, которые я совершаю. И региональная нотариальная палата страхует ответственность каждого нотариуса - члена палаты - на 500 000 рублей.

- И часты такие случаи?

- Нет. Они очень редки!

- На рынке услуг по сделкам недвижимости сегодня помимо риэлторов и нотариусов работают юристы и юридические фирмы, которые, наверное, тоже могут обезопасить стороны сделки.

- Я склонна считать, что юристы – это более грамотное сопровождение сделки, чем риэлторы. Риэлторы, по сути, помогают продавцу и покупателю найти друг друга. Но обычные граждане чаще обращаются к ним, потому что их офисы сегодня практически в каждом районе, и по несколько штук – мимо них никак не пройти.

- На ваш взгляд, сможет ли заработать новый закон?

- Я надеюсь, что в этом году количество нотариальных сделок по недвижимому имуществу увеличится, потому что мы ведем разъяснительную работу, растет правосознание граждан, они активно интересуются удостоверением сделок, они хотят возвращаться к нам, потому что столкнулись с тем, как трудно подать документы в Управление Росреестра, как долго идет регистрация, и не хотят попадать в неприятную ситуацию. Им удобно прийти в чистый офис, где им грамотно все разъяснят, составят договор и они спокойно получат свидетельство о собственности на объект и свой экземпляр договора.

Виктор Кудинов. Газета «Золотой Рог», г. Владивосток

http://www.zrpress.ru/business/primorje_04.02.2015_70863_v-sdelki-s-nedvizhimostju-vozvraschaetsja-notarius.html