Доли, данные ЕГРН и право в моменте: как может измениться закон о маткапитале

20 Февраля 2023, 14:56  160

В экспертных кругах обсуждается новый законопроект, отменяющий обязательное выделение всем членам семьи долей в жилье, приобретенном с использованием материнского капитала. Ранее озвучивались и другие предложения по точечным изменениям законодательства в этой сфере. Именно улучшение жилищных условий — самое востребованное направление для использования маткапитала. По последней статистике Минтруда РФ, за 16 лет действия программы такой возможностью воспользовалось более 8,2 млн российских семей, на что из госбюджета было выделено свыше 3 трлн рублей.

По закону, если материнский капитал расходуется на покупку, строительство или реконструкцию жилого помещения, то доли в нем должны получить все члены семьи. Размеры определяются в соглашении, которое граждане могут заключить самостоятельно или у нотариуса. Эксперты отмечают, что правила использования средств маткапитала на жилье нуждаются в более четком регулировании.

Так, например, в рекомендациях Общественной палаты РФ, направленных в Государственную Думу и Правительство весной 2022 года, обозначалась необходимость законодательно уточнить, когда именно у владельца сертификата и его близких возникает право общей долевой собственности на жилое помещение. Это принципиально для определения момента возникновения оборотоспособности долей. То есть, когда их можно продавать, дарить или наследовать. Было предложение считать таким моментом, например, перечисление средств ответственным государственным фондом (с 2023 года полномочия по выдаче маткапитала переходят от Пенсионного фонда РФ единому Социальному фонду России — Прим. ред.).

Для участников гражданского оборота важна четкость и прозрачность правовых механизмов. В случае с «маткапитальным» жильем соглашение об определении долей заключается спустя время, например, после выплаты ипотеки. Привлечение кредитных денег — довольно частая история. По данным Минтруда, за время действия программы без займов у банка справились 2,8 млн семей, тогда как порядка 5,4 млн семей направляли маткапитал на погашение кредита или первоначального взноса. Бывает, что спустя годы доли вообще не выделяются или это делается неправильно. Зачастую ошибки возникают, когда граждане оформляют соглашения самостоятельно, без участия нотариуса. По мнению экспертов, оптимальнее было бы, например, изначально регистрировать недвижимость в режиме общей долевой собственности, с учетом прав всех членов семьи.

Еще один важный момент. Сейчас в ЕГРН нет отметки об использовании материнского капитала на квартиру или дом. Если недвижимость перепродается, и переход права собственности регистрируется на основании сделки в простой письменной форме, возможны проблемы. Во-первых, могут пострадать интересы членов семьи владельца маткапитала, на которых доли выделены некорректно или не выделены вовсе. Во-вторых, под ударом окажутся и новые покупатели, поскольку сделка с подобными изъянами в будущем может быть признана недействительной. В связи с этим одна из рекомендаций Общественной палаты РФ — предусмотреть в ЕГРН особую метку, сигнализирующую о том, что в квадратных метрах есть след маткапитала. Это позволило бы минимизировать количество исков об оспаривании сделок по продаже жилья, в котором не выделены доли для детей.

Также эксперты высказывались о том, что имеет смысл закрепить право любого совершеннолетнего члена семьи отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение в части средств маткапитала — еще до заключения соглашения об определении долей. В данный момент этот вопрос четко не урегулирован. Бывают ситуации, когда в семье, использующей материнский капитал, есть совершеннолетние дети. Причем они могут жить отдельно, не зависеть от родителей финансово и не претендовать на долю в новой квартире. Или же от доли хочет отказаться супруг.

Рассматривая текущую инициативу об отмене режима долевой собственности в отношении жилья «с маткапиталом», нельзя не говорить о важности защиты прав членов семьи владельца сертификата. Так, если законодательно убрать обязанность родителей предоставлять детям часть собственности от права на маткапитал, то у последних может не возникнуть вещных прав на такое жилье. Жилищные условия семьи могут быть улучшены, и дети эти улучшения тоже получат, но только как проживающие, а не собственники. Не стоит забывать, что большое количество браков в нашей стране — расторгается. За 9 месяцев прошлого года зафиксировано более полумиллиона разводов. Бывшие супруги делят имущество, а это может приводить к ухудшению жилищных условий детей. Гарантией может быть только право собственности на жилье. Кроме того, выделение долей на всех членов семьи, включая детей, снижает риск фиктивных сделок для обналичивания сертификатов.

На сделки с недвижимостью с «детскими долями» накладывается ряд ограничений, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Органы опеки следят, чтобы права несовершеннолетнего не ущемлялись, и чтобы продажа недвижимости была ребенку выгодна: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру. Также за правовой чистотой сделок с участием несовершеннолетних и соблюдением их интересов следит нотариус, поскольку такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Сегодня, даже при обязательном выделении детских долей, не все родители выполняют установленные правила. Прокуратура и другие компетентные ведомства выявляют нарушения и через суд добиваются предоставления детям той части недвижимости, на которую они имеют законное право.

Напомним, что до 2020 года маткапитал могли получить только семьи, в которых рождался или усыновлялся второй или последующие дети. Теперь мера поддержки распространяется и на семьи, в которых появляется первенец. Сама программа продлена до конца 2026 года, а размер господдержки ежегодно индексируется. Это значит, что на рынке будет появляться все больше недвижимости, в которой задействован материнский капитал. И интересы все большего количества людей будут зависеть от того, насколько четко соблюдаются правила программы.

Федеральная нотариальная палата